Tanya Pakdi 4

Posted: November 13th, 2009 | Author: pakdi | Filed under: Hartanah, Pelaburan | 10 Comments »

Soalan dari pembaca yang budiman:

Pakdi,

Saya nak beli rumah RM 148k. Cadang saya nak beli rumah guna 100% loan bank. Buat masa ini saya bujang lagi so cadang nak sewakan jer…

Kalau saya jual rumah ni lain kali, ada untung tak ?

Contoh saya jual 170k lepas setahun, kalau tolak loan bank saya yang RM 148k tu saya masih ada untung tak ?

Soalan saya kepada saudara penyoal:

1. Bagaimana saudara pasti rumah tersebut boleh djual dengan harga RM 170k selepas satu tahun?

Sekiranya saudara hanya rasa-rasa, hanya agak-agak boleh jual dengan harga tersebut maka saya berpendapat saudara tidak seharusnya membeli rumah tersebut.

Membuat spekulasi harga rumah tersebut boleh naik sehingga RM 170k selepas setahun adalah satu tindakan yang tidak tepat.

Barangkali ada pembaca budiman lain yang mahu berkongsi pandangan dan pengalaman di sini, sila komen di ruang komen yang disediakan.

Share
10 Comments »

10 Comments on “Tanya Pakdi 4”

  1. 1 ashraflatif said at 12:57 am on November 13th, 2009:

    1. loan konvensional = riba = haram.
    2. BBA = akad jual beli, kena bayar harga penuh dalam perjanjian walau nak setelkan awal (kalau awal2 kontrak nak bayar dalam masa 20 tahun, kira la semua skali jumlah profit bank. BLR 5.5 – 1.5 (katalah) = 4.0*20 = 80%.
    1.8 * 148k = 266.4k.
    170k-266.4k=??
    3. Musharakah mutanaqisah? (saya masih belum arif)
    4. Sewakan saja. Untung adalah pada waktu beli, bukan pada waktu jual. :)

  2. 2 khalil said at 3:52 pm on November 13th, 2009:

    kalau 1 tahun, tak berapa untung.. itu pun kalau ada boleh jual.. atau sewa..

    orang selalu lupa kos2 lain masa jualbeli rumah.

    1. duti setem – kalau 148k lbh kurang 2 ribu.
    2. lawyer S&P – yg ni bank x cover dlm FMC (ribu2 gak)
    3. holding period utk loan bank – 3thn/5 thn?
    4. cukai keuntungan harta – 5%
    5. holding cost utk rumah – api, air, maintenance etc.

    bukan senang utk sewakn rumah. sewa lambat/tertunggak, penyewa lari tgh malam, rumah rosak dll.

  3. 3 atok said at 5:43 pm on November 13th, 2009:

    salam pakdi…
    tnya skit.. tkde masa nk p bank laa.. currently sy dah ada OD .. skang sy nk tambah lg OD saya kpd certain RM… brpa lama masa diambil ekk? kalo apply OD dr zero, it takes almost 1bulan.. kalo just nk tmbh caner?? brapa lama ek? sy pasti pakdi pnh buat.. hehehe
    TQ

  4. 4 Dr Azwan said at 3:43 pm on November 14th, 2009:

    Salam tuan penyoal,

    Saya ada sikit pengalaman ttg sewa beli rumah ini.

    Pertama sekali lokasi mana yang tuan beli rumah dengan harga RM 148k? Kalau lokasi bagus mungkin boleh dijual semula. Kalau tidak mungkin ambik masa yang lama.

    Nak jual RM 170k bukan semudah itu tapi kalau boleh jual memang bagus. Sebabnya itu keuntungan 15%. Kalau 15% untuk rumah bertanah (landed) memang ada. Biasanya landed pun hanya cecah 10% setahun dan itupun dikira sangat bagus.

    Kalau 15% setahun bagi kondominium atau rumah pangsapuri, susah utk dicapai kecuali lokasi yang bagus. Malah ada kemungkinan boleh stagnant atau drop. bergantung demand-supply. Adakalanya kondo dibina dekat-dekat semuanya, jadi supply jadi banyak, demand pulak semakin diluted, jadi harga jatuh.

    Apapun, harga jualan rumah susah nak dijangka. Mungkin kawasan kerajaan gazet nak buat LRT ker, atau nak buat highway terus ke KL ker, jadi harga boleh naik mencanak-mencanak.

    Tapi kalau tiba-tiba kerajaan wartakan sebuah tapak kubur kat kawasan sebelah rumah kita, harga rumah turun tak pakai tangga. Terus lompat ke bawah ajer ikut tingkap!

    Wallahu Alam

  5. 5 Penyoal said at 10:07 pm on November 14th, 2009:

    salam dan hallo.

    berbalik kepada soalan diatas…

    sekarang ni kita cuba abaikan dulu potensi rumah tu dijual 170k..

    berbalik kepada soalan sebenar…

    guna 100 % loan bankuntuk beli rumah 148 k…
    2,3 tahun lepas tu berjaya jual dalam 170k..

    apa potensi untung dan rugi urusniaga???

  6. 6 pakdi said at 10:38 pm on November 14th, 2009:

    1. Dr Azwan dah bagi penerangan yang baik.

    2. Soalan saya seterusnya, tuan mahu cashflow atau tuan mahu capital gain dari hartanah tersebut, apa yang paling utama bagi tuan?

  7. 7 Dr Azwan said at 11:28 pm on November 15th, 2009:

    Salam,

    Izin saya berkongsi pengalaman.

    Kalau beli rumah harga RM 148k, kena campur kos2 lain, seperti yuran peguam, stamp duty mungkin sentuh RM 5k.

    Kalau nak sewakan kena repair dan renovate dulu. Letak lampu, kunci baru, kipas, curtain rail, grill etc. Habis dalam 4k.

    Kalau nak buat partly furnished seperti kabinet, dining table, sofa dan katil kena tambah lagi RM 4k lagi. Kalau tidak, nak letak kadar sewa tinggi susah.

    Bayar deposit api dan air dalam RM 500.00.

    Kalau buat pinjaman bank, kena bayar denda kalau settle awal dalam 2-3%. Tengok pada bank fasiliti agreement.

    RPGT? real property gain tax, mungkin tak kena sebab 1st property. Kalau 2nd property, kena dalam 2-3%, ikut tahun jual.

    Kalau rumah 2nd hand kita beli ada possibility kena tukar title dari master ke strata. Kalau tidak, susah nak jual.

    Last sekali, masa nak jual nanti kena bayar lawyer fee, kalau guna lawyer sendiri, at least 1%, dekat RM 2k+

    So kalau nak jual RM 170 k tak berbaloi. Lebih baik tunggu capital appreciation, sampai RM 220k. Agak berbaloi.

    Wallahu Alam.

  8. 8 mozac said at 2:59 pm on November 17th, 2009:

    apakah langkah terbaik utk beli rumah sama ader dari developer atau atas tangan tuan rumah.

  9. 9 penyoal said at 6:41 pm on November 22nd, 2009:

    Dr azwan..

    anyway thank you 4 ur advise…it may helps me..

  10. 10 Diver said at 2:13 pm on November 24th, 2009:

    Kawan nak share sikit..
    sikit jer..
    Pengalaman kawan jual rumah dan remortgage..
    landed house semuanya..cuma tempoh pegangan berbeza..
    1. yg pertama..beli 118 jual 235..2 minggu selepas dapat kunci..
    2. yg kedua..beli 183 refinance 280 (sebab kosong tak buat renovation ketara)..selepas 8 tahun (jiran re-fi hingga 320)
    3. yg ketiga..beli 220 re-fi 340 selepas 15 bulan…

    Ringkasnya…
    lokasi, developer dan pelan perkembangan sekitarnya.. + kualiti rumah..
    juga neighbourhood kat kawasan tuuh..

    Alhamdulillah..
    banyak yang tersirat nii..
    terkena pun ada,…
    beli 160 landed juga..
    selepas 2 tahun.. kawan terminate agreement…(loan tak ambil, main cash)..
    kawan rugi 21 shj..(boleh kawal jika service interest shj..)

    jz 2 share..
    .

Leave a Reply